Airbnb 2026: ubytovanie má nižšiu daň než prenájom — a mesto vám môže vyrubiť daň za 1 460 nocí, ktoré ste nikdy nepredali

Väčšina ľudí, ktorí zvažujú Airbnb, si to v hlave zoraďuje takto: dlhodobý prenájom je nudný, ale bezpečný a bez odvodov; krátkodobé ubytovanie zarába viac, ale je z neho živnosť, odvody, DPH a komplikácie. Prvá polovica sedí. Druhá je z väčšej časti naopak.

Krátkodobé ubytovanie totiž nie je „prenájom s viac papierovaním“. Je to iná daňová kategória a v troch zo štyroch rozhodujúcich veličín má výhodnejšie nastavenie než dlhodobý prenájom. Zároveň má jednu povinnosť, o ktorej sa takmer nepíše a ktorá vie prísť s vyúčtovaním za noci, ktoré ste nikdy nepredali.

Tento článok neopakuje hranicu medzi prenájmom a ubytovacími službami v dani z príjmov — tú sme rozobrali v článku Prenájom bytu 2026: odpisy vám ušetria 4 000 € na dani a pri predaji vás pripravia o 26 000 €. Tu ide o to, čo sa stane potom, ako už na strane ubytovania stojíte: aká je sadzba dane, prečo je DPH pri ubytovaní zisková a čo od vás chce mesto.

DPH má vlastnú definíciu ubytovania — a je tvrdšia než tá vaša

Prvá vec, ktorú treba oddeliť: to, či ide o prenájom alebo o ubytovaciu službu, sa v dani z príjmov a v DPH posudzuje samostatne a podľa iných kritérií. V zákone o DPH je hranica napísaná číselne.

§ 38 ods. 3 písm. a) zákona č. 222/2004 Z. z. hovorí, že nájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane s výnimkou ubytovacích služieb. A § 38 ods. 4 dopĺňa, čo ubytovacie služby sú: služby patriace do skupín 55.1 až 55.3 a 55.9 štatistickej klasifikácie produktov podľa činností.

Detail, ktorý rozhoduje: skupiny 55.1 až 55.3 (hotelové a podobné ubytovanie, turistické a ostatné krátkodobé ubytovanie, autokempingy) sú ubytovacími službami vždy — bez ohľadu na to, ako dlho hosť zostane. Iba pri skupine 55.9, teda ostatnom ubytovaní typu ubytovní a internátov, zákon dodáva podmienku „len ak sú poskytnuté na obdobie kratšie ako tri mesiace“.

Prakticky to znamená, že zariadený apartmán ponúkaný na noci a víkendy je pre DPH ubytovacou službou aj vtedy, keď v ňom niekto náhodou zostane pol roka. Trojmesačná hranica, na ktorú sa mnohí spoliehajú, sa na bežný Airbnb byt vôbec nevzťahuje.

Prvá inverzia: prenájom sa zdaňuje vyššie než ubytovanie

Toto je miesto, kde intuícia zlyháva najviac. Sadzba dane z príjmov fyzickej osoby nie je jedna — závisí od toho, do ktorého základu dane príjem spadne.

Príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. patrí podľa § 4 ods. 1 písm. a) do toho istého základu ako mzda a ostatné príjmy. A ten sa podľa § 15 písm. a) bodu 1 zdaňuje progresívne: 19 %, 25 %, 30 % a 35 %.

Príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) patrí podľa § 4 ods. 1 písm. b) do samostatného základu dane. A ten má podľa § 15 písm. a) bodu 2 sadzbu 15 %, ak príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2 nepresiahli 100 000 € za rok.

Rozdiel v paušále je pritom rovnako dôležitý ako sadzba. § 6 ods. 10 dovoľuje uplatniť výdavky vo výške 60 % z príjmov, najviac 20 000 € ročne, ale výslovne len k príjmom podľa odsekov 1, 2 a 4. Príjem z prenájmu podľa odseku 3 tam nie je — prenajímateľ musí každý výdavok preukázať dokladom. Naopak, oslobodenie 500 € podľa § 9 ods. 1 písm. g) má len prenájom, a aj to s háčikom: výdavky sa krátia rovnakým pomerom, v akom sa príjmy zahŕňajú do základu dane, takže z 500 € oslobodených príjmov reálne získate podstatne menej.

Cena tej výhody: odvody, ktoré od roku 2026 prídu rýchlejšie

Nižšia sadzba niečo stojí. Prenájom podľa § 6 ods. 3 nie je zárobkovou činnosťou — § 3 ods. 1 písm. b) zákona č. 461/2003 Z. z. za ňu považuje dosahovanie príjmu z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, čiže príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov. Prenajímateľ preto neplatí ani sociálne, ani zdravotné poistenie. Živnostník platí oboje.

Od 1. januára 2026 sa navyše zmenilo načasovanie a je to zmena, ktorú väčšina začínajúcich hostiteľov nečaká. Podľa § 21 ods. 1 zákona o sociálnom poistení vzniká povinné nemocenské a dôchodkové poistenie SZČO od prvého dňa šiesteho kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, od ktorého je SZČO oprávnená na výkon činnosti. Žiadna príjmová hranica, žiadne čakanie na 1. júl nasledujúceho roka a žiadne posudzovanie, koľko ste zarobili. Kto si otvorí živnosť v marci 2026, platí od 1. septembra 2026 — aj keď neprenajal ani noc.

Sumy na rok 2026: minimálny vymeriavací základ na sociálne poistenie je 914,40 €, čo pri sadzbe 33,15 % dáva 303,11 € mesačne. Od 1. júla 2026 pribudol režim mikroodvodov pre SZČO s nízkymi príjmami vo výške 131,34 € mesačne. Zdravotné poistenie sa platí od prvého dňa: minimálny základ 762 € (50 % priemernej mzdy 1 524 € za rok 2024) a sadzba 16 % dáva 121,92 € mesačne.

Pri sadzbe zdravotného poistenia si dajte pozor na zdroje. § 12 ods. 1 písm. c) zákona č. 580/2004 Z. z. uvádza pre SZČO 15 %, ale prechodné ustanovenie § 38ezk písm. b) ju na obdobie od 1. januára 2026 do 31. decembra 2027 zvyšuje na 16 %. Kto číta iba § 12, vypočíta si odvody na rok 2026 o percento nižšie; od roku 2028, keď prechodné ustanovenie doslúži, mu už rovnaký výpočet vyjde správne.

Druhá inverzia: DPH z ubytovania je 5 %, vstupy nesú 23 %

Toto je najmenej známa a finančne najzaujímavejšia časť. Ubytovacie služby sú v prílohe č. 7a bode 2 zákona o DPH pod kódom CPA 55 a podľa § 27 ods. 3 písm. b) sa na ne uplatňuje znížená sadzba 5 %. Základná sadzba je pritom 23 %.

Všetko, čo pri ubytovaní nakupujete, ide v 23 %: upratovanie, pranie, energie, internet, vybavenie, drobné opravy, provízia platformy. Predávate v 5 %. Ak ste platiteľom DPH, odpočítavate teda z podstatne vyššej sadzby, než akú odvádzate — a pri bežnej nákladovosti sa dostanete do trvalého nadmerného odpočtu.

To otáča bežnú logiku „DPH sa treba vyhýbať“ naruby. Pri dlhodobom prenájme takáto možnosť neexistuje vôbec: nájom je podľa § 38 ods. 3 oslobodený, takže sa z neho neodvádza nič, ale ani sa nič neodpočítava.

Pozor však na tichú pascu, ktorá z toho vyplýva. Oslobodený nájom sa do obratu započítava. § 4 ods. 15 vylučuje z obratu len plnenia oslobodené podľa § 28 až 36 a § 40 až 42 — § 38 medzi nimi nie je. Prenajímateľ s viacerými bytmi tak môže prekročiť hranicu 50 000 € a stať sa platiteľom DPH, hoci nemá jediné plnenie, ku ktorému by daň uplatnil. Hranice sú dve: podľa § 4 ods. 1 písm. a) sa platiteľom stávate prvým dňom roka nasledujúceho po roku, v ktorom obrat presiahol 50 000 €, a podľa písmena b) dňom dodania, ktorým obrat v prebiehajúcom roku presiahne 62 500 €. Žiadosť sa podáva do piatich pracovných dní.

Provízia Airbnb: registrácia, ktorá vás čaká aj bez obratu

Airbnb fakturuje províziu z Írska. Pre slovenského hostiteľa je to prijatie služby od zahraničnej osoby z iného členského štátu, pri ktorej je podľa § 69 ods. 3 osobou povinnou platiť daň príjemca.

§ 7a ods. 1 preto ukladá povinnosť podať žiadosť o registráciu pre daň pred prijatím služby — teda ešte predtým, než vám platforma strhne prvú províziu. Táto registrácia z vás nerobí platiteľa DPH: nemôžete si nič odpočítať, len priznáte a odvediete 23 % z provízie. Pri provízii 720 € ročne je to 165,60 €, ktoré sú čistým nákladom navyše. Rovnaká mechanika platí pri reklame na Googli či Mete a rozobrali sme ju v článku IČ DPH podľa § 7a: kedy musí aj neplatiteľ odviesť daň z reklamy.

Ak sa naopak zaregistrujete ako plnohodnotný platiteľ, tú istú daň odvediete aj odpočítate a jej čistý dopad je nula.

Modelový príklad: jeden apartmán, tri cesty

Štvorlôžkový apartmán v Bratislave. Ako dlhodobý prenájom zarobí 800 € mesačne, teda 9 600 € ročne. Ako krátkodobé ubytovanie zarobí pri 200 obsadených nociach 24 000 € ročne. Prevádzkové náklady krátkodobého prenájmu (upratovanie, energie, spotrebný materiál) sú 9 000 € vrátane DPH, provízia platformy 720 €, ročný odpis bytu 3 000 €.

Cesta A — dlhodobý prenájom. Z 9 600 € sa odpočíta oslobodenie 500 €, takže sa zdaňuje 9 100 €. Výdavky (1 200 € prevádzkových plus 3 000 € odpisu) sa krátia pomerom 94,79 %, teda na 3 981,25 €. Základ dane je 5 118,75 €, daň pri sadzbe 19 % je 972,56 €. Odvody nula. V hotovosti vám ostane 7 427,44 €.

Cesta B — ubytovanie na živnosť, neplatiteľ DPH. Paušál 60 % z 24 000 € je 14 400 € a je výhodnejší než skutočné výdavky. Odvody sú 5 100,36 € (1 463,04 € zdravotné plus 3 637,32 € sociálne). Základ dane je 4 499,64 €, daň pri sadzbe 15 % je 674,95 €. K nákladom pribudne 165,60 € neodpočítateľnej dane z provízie. V hotovosti ostane 8 339,09 €.

Cesta C — ubytovanie na živnosť, dobrovoľný platiteľ DPH. Cena pre hosťa sa nemení, ale z 24 000 € je teraz 22 857,14 € základ a 1 142,86 € daň na výstupe. Z prevádzkových nákladov si odpočítate 1 682,93 € a daň z provízie sa vyruší. Čistý ročný nadmerný odpočet je 540,07 €. Cenou je strata paušálu — platiteľ DPH ho podľa § 6 ods. 10 uplatniť nemôže, takže sa počítajú skutočné výdavky a daň stúpne na 1 007,96 €. V hotovosti ostane 8 711,75 €.

Registrácia za platiteľa DPH je teda zisková o 372,66 € ročne — nie preto, že by ste na dani ušetrili, ale preto, že rozdiel medzi 5 % na výstupe a 23 % na vstupe je väčší než daň z výdavkov, o ktoré prídete stratou paušálu. A rozdiel rastie s obratom: pri tržbách 50 000 € sa paušál zastaví na strope 20 000 € a registrácia vychádza lepšie už o 1 557,17 € ročne.

Poctivo treba dodať aj druhú stranu. Cesta A prináša o 1 284 € menej, ale nevyžaduje takmer žiadnu prácu, kým cesta C znamená 200 výmen hostí, upratovanie, komunikáciu, mesačné výkazy DPH a kontrolný výkaz. Prepočítané na odpracované hodiny je krátkodobý prenájom podstatne horší biznis, než sa zdá z hrubých tržieb — a práve to sa v porovnaniach na internete nikdy neobjaví.

Registrácia za platiteľa: čo si stihnete odpočítať a na ako dlho sa zaviažete

Ak sa pre registráciu rozhodnete, dva paragrafy určujú, koľko z nej vyťažíte.

§ 55 ods. 1 dovoľuje výlučne v prvom zdaňovacom období odpočítať daň z tovarov a služieb obstaraných ešte pred registráciou. Pri odpisovanom majetku sa však odpočet zníži o pomernú časť dane zodpovedajúcu už uplatneným odpisom. Kto zariadi apartmán a zaregistruje sa až o tri roky neskôr, o časť odpočtu nenávratne prišiel — a kto to stihne pred spustením prevádzky, nepríde o nič.

§ 54 ods. 2 a § 52a ods. 2 hovoria o druhej strane. Ak z investičného majetku daň odpočítate a neskôr zmeníte účel jeho použitia, odpočet sa upravuje: pri hnuteľných veciach nad 1 700 € päť rokov, pri stavbách, bytoch a stavebných úpravách dvadsať kalendárnych rokov. Odpočítaná DPH z rekonštrukcie apartmánu preto nie je uzavretá vec — ak byt o osem rokov preklopíte na dlhodobý prenájom oslobodený od dane, časť odpočtu budete vracať.

Tretia inverzia: daň za ubytovanie, ktorá sa počíta z lôžok, nie z hostí

Toto je povinnosť, ktorú Airbnb hostitelia prehliadajú najčastejšie, pretože nemá nič spoločné s daňovým úradom — vyberá ju obec.

Zákon č. 582/2004 Z. z. v § 37 definuje predmet dane za ubytovanie tak, že zariadením je okrem hotelov a penziónov výslovne aj rodinný dom, byt v bytovom dome a stavba na individuálnu rekreáciu. Daňovníkom je podľa § 38 ods. 1 ubytovaný hosť, platiteľom je prevádzkovateľ — a ak ho nemožno určiť, vlastník nehnuteľnosti. Spoluvlastníci ručia za daň spoločne a nerozdielne.

Sadzbu určuje každá obec vlastným VZN. V Bratislave je to 3,50 € za osobu a prenocovanie v Starom Meste a 3,00 € v ostatných mestských častiach, s odvodom do 15. dňa nasledujúceho mesiaca. Základom dane je podľa § 39 počet prenocovaní, najviac 60 prenocovaní jedného hosťa u jedného platiteľa za kalendárny rok.

A teraz to podstatné. § 41a ods. 1 ukladá povinnosť oznámiť obci ubytovaciu kapacitu najneskôr v deň začatia poskytovania ubytovania. K tomu treba podľa odseku 2 viesť evidenčnú knihu s menom, adresou trvalého pobytu, dátumom narodenia, číslom dokladu totožnosti a dĺžkou pobytu každého hosťa.

Ak sa neohlásite, obec vás najprv vyzve — lehota nesmie byť kratšia ako osem dní. A ak ani potom nesplníte povinnosť, nastupuje § 41b ods. 2: obec určí daň podľa pomôcok a základom dane je súčin ubytovacej kapacity (počtu lôžok) a počtu dní v roku, za ktoré ste si povinnosť nesplnili. Obsadenosť sa nezisťuje. Vaše rezervácie sa nezisťujú. Počíta sa, ako keby bolo každé lôžko obsadené každú noc.

Pre náš štvorlôžkový apartmán v Starom Meste to znamená 4 × 365 × 3,50 €, teda 5 110 € za rok. Skutočná daň pri 200 nociach a priemerne 2,4 hosťa je 480 prenocovaní × 3,50 €, teda 1 680 €. Rozdiel 3 430 € — a za každý rok, v ktorom ste povinnosť nesplnili. Pritom samotná daň vás nemá stáť nič: platí ju hosť, vy ju len vyberáte a odvádzate. Nákladom sa stáva presne vtedy, keď ju od hostí nevyberiete.

Ešte jedna vec, ktorá sa mýli často. Od roku 2025 zákon v § 38 ods. 3 pozná zástupcu platiteľa dane — prevádzkovateľa digitálnej platformy, ktorý daň vyberá a odvádza namiesto vás. Ak to vaša platforma robí, základ dane sa vám podľa § 41a ods. 4 o prebranú časť zníži. Neznamená to však, že sa vás povinnosti netýkajú. Podľa § 41a ods. 3 musíte obci oznámiť, že daň za vás vyberá zástupca, a evidenčnú knihu vediete naďalej za všetky ubytované osoby.

eKasa: rozhoduje spôsob platby, nie druh činnosti

Poslednou povinnosťou je registračná pokladnica. Od 1. januára 2026 platí nový zákon č. 384/2025 Z. z., ktorý zrušil zoznam vybraných služieb — rozhoduje prijatie tržby na predajnom mieste. Platba kartou cez platformu alebo prevodom na účet evidenciu nespúšťa, hotovosť alebo terminál pri odovzdaní kľúčov áno. Mechaniku sme podrobne rozobrali v článkoch eKasa 2026: nový zákon zrušil výnimky pre služby a eKasa a e-shop 2026: osobný odber ako predajné miesto.

Čo si z toho odniesť

Krátkodobý prenájom nie je drahšia verzia dlhodobého. Je to iná daňová kategória s nižšou sadzbou dane, s dostupným paušálom, so zníženou sadzbou DPH, ktorá robí z registrácie zisk — a s odvodmi a miestnou daňou, ktoré tie výhody z veľkej časti zjedia. Rozhodnutie preto nikdy nestojí na jednej veličine.

Čo je naozaj rizikové, nie sú sadzby, ale tri termíny: registrácia podľa § 7a pred prvou províziou, ohlásenie kapacity obci v deň začatia a odpočet podľa § 55 v prvom zdaňovacom období. Každý z nich sa dá stihnúť za pár minút a ani jeden sa nedá dobehnúť spätne.

Ak zvažujete, či byt prenajímať dlhodobo alebo krátkodobo, prepočet oboch ciest vrátane odvodov a DPH je presne ten typ úlohy, kde sa pár hodín práce vráti mnohonásobne. Nájdete ho v našom cenníku aj medzi službami vedenia účtovníctva pre živnostníkov a s.r.o.

Časté otázky

Ako sa zdaňuje príjem z Airbnb na Slovensku?

Závisí to od toho, či poskytujete ubytovacie služby alebo len prenajímate nehnuteľnosť. Pri ubytovacích službách ide o príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z., ktorý sa podľa § 4 ods. 1 písm. b) zdaňuje samostatným základom dane so sadzbou 15 %, ak príjmy nepresiahli 100 000 € za rok. Môžete si uplatniť paušálne výdavky 60 %, najviac 20 000 € ročne a platíte sociálne aj zdravotné odvody. Pri obyčajnom prenájme podľa § 6 ods. 3 je sadzba naopak progresívna — 19 %, 25 %, 30 % alebo 35 % — paušál sa uplatniť nedá, ale odvody sa neplatia a prvých 500 € príjmu je oslobodených. K dani z príjmov sa pri ubytovaní pridáva ešte miestna daň za ubytovanie, ktorú vyberáte od hostí pre obec.

Musím mať na Airbnb živnosť?

Ak poskytujete ubytovacie služby, teda krátkodobé ubytovanie so službami typu upratovania, výmeny posteľnej bielizne a odovzdávania kľúčov, ide o podnikanie a živnostenské oprávnenie potrebujete. Ak byt len prenajímate a nič ďalšie k tomu neposkytujete, môžete ostať pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3, ktoré živnosť nevyžadujú. Pre DPH platí navyše vlastná definícia: podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH sú služby v skupinách 55.1 až 55.3 ubytovacími službami bez ohľadu na dĺžku pobytu, takže zariadený apartmán ponúkaný na noci je ubytovacou službou aj pri dlhšom pobyte hosťa. Pozor tiež na § 21 ods. 1 zákona o sociálnom poistení — od roku 2026 vzniká živnostníkovi povinné sociálne poistenie automaticky od prvého dňa šiesteho mesiaca po vzniku oprávnenia, aj keď nič nezarobil.

Aká je DPH na ubytovacie služby v roku 2026?

Päť percent. Vyplýva to z § 27 ods. 3 písm. b) zákona č. 222/2004 Z. z. v spojení s prílohou č. 7a bodom 2, kde sú ubytovacie služby uvedené pod kódom CPA 55. Základná sadzba je pritom 23 % a znížená sadzba 19 % sa na ubytovanie nevzťahuje. Keďže vstupy — upratovanie, energie, vybavenie, provízie platforiem — nesú 23 %, platiteľ DPH poskytujúci ubytovanie sa spravidla dostáva do nadmerného odpočtu. Registrácia za platiteľa je preto pri krátkodobom prenájme často výhodná, treba však počítať s tým, že platiteľ DPH stráca podľa § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov nárok na paušálne výdavky 60 %.

Platí sa z Airbnb daň za ubytovanie a kto ju odvádza?

Áno. Podľa § 37 zákona č. 582/2004 Z. z. je zariadením na účely dane za ubytovanie aj byt v bytovom dome a rodinný dom. Daňovníkom je ubytovaný hosť, ale platiteľom, ktorý daň vyberá a odvádza obci, je prevádzkovateľ — a ak ho nemožno určiť, vlastník nehnuteľnosti; spoluvlastníci ručia spoločne a nerozdielne. Sadzbu určuje obec vo VZN, v Bratislave je to 3,50 € za osobu a noc v Starom Meste a 3,00 € v ostatných mestských častiach. Ubytovaciu kapacitu musíte obci oznámiť najneskôr v deň začatia poskytovania ubytovania a viesť evidenčnú knihu hostí. Ak daň za vás vyberá platforma ako zástupca platiteľa dane podľa § 38 ods. 3, základ dane sa o prebranú časť zníži, ale oznamovacia povinnosť aj evidencia vám ostávajú.

Čo sa stane, ak neohlásim krátkodobý prenájom obci?

Obec vás najskôr vyzve na splnenie povinnosti v lehote najmenej osem dní. Ak povinnosť nesplníte ani potom, určí daň podľa pomôcok a podľa § 41b ods. 2 zákona č. 582/2004 Z. z. je základom dane súčin ubytovacej kapacity, teda počtu lôžok, a počtu dní v roku, za ktoré ste si povinnosť nesplnili. Skutočná obsadenosť sa nezisťuje. Štvorlôžkový apartmán v Bratislave-Starom Meste tak vychádza na 4 × 365 × 3,50 €, teda 5 110 € za rok, hoci pri reálnych 480 prenocovaniach by daň bola 1 680 €. Rozdiel 3 430 € znášate vy, pretože daň, ktorú ste od hostí nevybrali, im už spätne nenaúčtujete.