Prenájom bytu 2026: odpisy vám ušetria 4 000 € na dani a pri predaji vás pripravia o 26 000 €

Prenájom bytu patrí medzi najjednoduchšie príjmy, aké fyzická osoba na Slovensku môže mať. Nájomca zaplatí, vy raz za rok podáte priznanie. Žiadne faktúry, žiadne sklady, žiadni zamestnanci.

Práve preto sa v ňom robí chyba, ktorá sa neprejaví hneď, ale až o roky — a vtedy už je neodvolateľná. Rozhodnutie zaradiť prenajímaný byt do obchodného majetku prináša úsporu v stovkách eur ročne a riziko v desiatkach tisíc eur pri predaji. Nie preto, že by bolo nelegálne alebo agresívne. Preto, že mení štartovaciu čiaru päťročnej lehoty, po ktorej je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane.

Väčšina článkov o prenájme sa venuje tomu, čo si môžete dať do výdavkov. Tento sa venuje tomu, čo vás to bude stáť neskôr.

Najprv: prenajímate podľa § 6 ods. 3, alebo na živnosť?

Toto je prvá križovatka a rozhoduje o odvodoch, nie o daniach.

Hranicou nie je dĺžka prenájmu, ale rozsah služieb. Ak popri prenájme zabezpečujete len základné plnenia — elektrinu, vodu, plyn, teplo, odvoz odpadu, prípadne internet a správcovské poplatky — ide o príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov a živnosť na to nepotrebujete.

Ak k tomu pridáte upratovanie, výmenu bielizne, raňajky či recepciu, prekvapivo rýchlo sa ocitnete v ubytovacích službách. To už je príjem z podnikania podľa § 6 ods. 1 a potrebujete živnostenské oprávnenie.

Ten druhý riadok je dôvod, prečo drvivá väčšina ľudí prenajímajúcich jeden či dva byty ostáva v § 6 ods. 3: z príjmu podľa § 6 ods. 3 sa neplatia ani sociálne, ani zdravotné odvody. Pri príjme 7 200 € ročne je to rozdiel v stovkách eur, ktorý žiadna optimalizácia výdavkov nedobehne.

Cenou za to sú dve obmedzenia. Nemôžete uplatniť paušálne výdavky 60 % — len skutočné, preukázateľné, doložené dokladmi. A nemôžete vykázať daňovú stratu: výdavky sa uznajú najviac do výšky príjmov z prenájmu. Ak vás byt v danom roku stál viac, než zarobil, rozdiel jednoducho prepadne.

Oslobodenie 500 € nie je úspora 500 €

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov sú príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 spolu s príjmami z príležitostných činností podľa § 8 ods. 1 písm. a) oslobodené do úhrnnej výšky 500 € za zdaňovacie obdobie.

Tu prichádza detail, ktorý sa v praxi prehliada takmer vždy: keď si oslobodenie uplatníte, musíte v rovnakom pomere skrátiť aj výdavky. Zákon hovorí, že výdavky sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Prakticky: pri ročnom príjme 7 200 € je zdaniteľných 6 700 €, čo je 93,06 % príjmu. Do výdavkov si teda smiete dať tiež len 93,06 % skutočných výdavkov.

Reálna úspora z oslobodenia preto nie je 500 × sadzba dane, ale 500 × (1 − podiel výdavkov na príjmoch) × sadzba dane. Pri príjme 7 200 € a výdavkoch 2 400 € to je 500 × 0,6667 × 19 % = 63,33 €, nie 95 €, ako by vyšlo z naivného výpočtu. Čím vyššie máte výdavky, tým menej vám oslobodenie prinesie — pri výdavkoch na úrovni príjmov nedáva nič.

Zmysluplný bonus má oslobodenie inde: pri byte v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov si príjem rozdelia v pomere, aký si sami určia, a každý z nich si uplatní vlastných 500 €. Dvaja manželia teda z toho istého bytu vyberú 1 000 €, a navyše môžu príjem rozdeliť tak, aby väčšia časť pripadla tomu z nich, ktorý má nižší celkový základ dane.

Čo si smiete dať do výdavkov — a tu sa láme celý článok

Rozdiel medzi bytom mimo obchodného majetku a bytom v obchodnom majetku je väčší, než väčšina prenajímateľov čaká:

Ak byt v obchodnom majetku nie je, uplatníte si len výdavky na jeho riadnu prevádzku — teda energie a služby, ktoré aj tak väčšinou preúčtovávate nájomcovi. Vymenená kotolňa, nová kúpeľňa, poistka ani daň z nehnuteľností sa do výdavkov nedostanú.

To je presne ten moment, keď účtovník aj internetová diskusia poradia: „tak si ho daj do obchodného majetku“. A je to rada, ktorá je z pohľadu jedného roka správna a z pohľadu desiatich rokov môže byť najdrahšia veta v celom prenájme.

Zaradenie do obchodného majetku sa nerobí kúpou, ale zápisom

Obchodný majetok fyzickej osoby nie je to, čo vlastníte — je to to, čo máte zaevidované. Zákon ho definuje ako súhrn majetkových hodnôt, ktoré sú vo vlastníctve daňovníka a o ktorých sa účtuje alebo sa evidujú v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Zaradenie je teda váš úkon, nie stav vecí. Byt sa nestane obchodným majetkom tým, že ho prenajímate — stane sa ním vtedy, keď ho zapíšete do daňovej evidencie a začnete odpisovať. A rovnako sa z neho dostane vaším rozhodnutím: vyradením z evidencie.

Byt sa zaraďuje do odpisovej skupiny 6 s dobou odpisovania 40 rokov, teda pri obstarávacej cene 120 000 € je ročný odpis 3 000 €.

Odpisy majú pritom pri prenájme vlastný strop, ktorý sa mimo prenájmu nevyskytuje. Podľa § 19 ods. 3 písm. a) zákona o dani z príjmov sa odpisy hmotného majetku poskytnutého na prenájom zahrnú do daňových výdavkov najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov z prenájmu tohto majetku pripadajúcej na príslušné zdaňovacie obdobie. Neuplatnená časť ročného odpisu sa uplatní až v roku nasledujúcom po uplynutí doby odpisovania — teda pri byte v 41. roku. To v praxi znamená, že pri symbolickom nájomnom sa odpisy fakticky nedajú využiť.

A teraz to, čo sa v článkoch o prenájme nepíše

Príjem z predaja nehnuteľnosti je podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia — alebo odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola do obchodného majetku zahrnutá.

Tá druhá polovica vety je celý článok. Zaradením bytu do obchodného majetku sa päťročná lehota nezachová, ale vynuluje. Nepočíta sa už od kúpy, ale od dňa, keď byt z obchodného majetku vyradíte. A ak ho vyradíte až predajom, uplynulo od vyradenia nula dní — príjem z predaja je zdaniteľný v plnej výške, aj keby ste byt vlastnili dvadsať rokov.

Pri prenájme je tento efekt zvlášť zradný, lebo zaradenie do obchodného majetku sa robí kvôli sume rádovo v stovkách eur ročne, kým lehota, ktorú tým reštartujete, chráni sumu rádovo v desiatkach tisíc eur.

Modelový príklad: byt za 120 000 €, ktorý sa predá za 200 000 €

Modelová situácia. Byt kúpený v roku 2016 za 120 000 €, prenajímaný od januára 2021 za 600 € mesačne (7 200 € ročne), skutočné výdavky na energie a služby 2 400 € ročne, daň z nehnuteľností 180 €, poistenie 120 €. V roku 2027 sa byt predáva za 200 000 €. Vlastník nemá iné príjmy, ktoré by menili pásmo dane.

Scenár A — byt nikdy nebol v obchodnom majetku

Scenár B — byt zaradený do obchodného majetku od januára 2021

Sedem rokov to vyzeralo ako dobré rozhodnutie. Potom príde predaj.

Bilancia: úspora 4 084,21 € na dani z prenájmu, daň 25 943,02 € pri predaji. Čistá strata 21 858,81 € — pri úplne rovnakom byte, rovnakom nájomcovi a rovnakej predajnej cene. Rozdiel spravil jediný zápis v daňovej evidencii.

A to je len daň z príjmov. Zdaniteľný zisk z predaja podľa § 8 vstupuje aj do ročného zúčtovania zdravotného poistenia, takže skutočný odvod bude ešte vyšší; presná sadzba závisí od statusu poistenca a od sadzby platnej v danom roku, preto ju do tabuľky zámerne nedávame. Poistné však v scenári A nevzniká vôbec, lebo oslobodený príjem nie je vymeriavacím základom.

Pozn.: výpočet dane používa pásma progresívnej sadzby dane fyzických osôb platné od 1. 1. 2026 (19 % / 25 % / 30 % / 35 %). Hranice pásiem sú naviazané na násobky sumy životného minima a v roku predaja môžu byť iné; princíp a rádová veľkosť rozdielu sa tým nemení.

Ako sa z toho dá vycúvať (a prečo sa treba rozhodnúť skôr)

Zaradenie do obchodného majetku nie je doživotné. Byt sa dá z obchodného majetku vyradiť — a od dňa vyradenia začne bežať nová päťročná lehota. Po jej uplynutí je predaj opäť oslobodený.

Z toho plynie jediné praktické pravidlo, ktoré si z článku oplatí odniesť: o obchodnom majetku sa rozhoduje s päťročným predstihom pred predajom, nie v roku predaja. Kto plánuje byt o dva roky predať a dnes ho zaradí kvôli odpisom, kupuje si stovky eur za desaťtisíce.

Naopak, zaradenie dáva zmysel v troch situáciách:

• Byt sa predávať nebude — je to dlhodobá investícia pre deti alebo doplnok k dôchodku a predaj sa neplánuje vôbec.

• Predaj je vzdialený viac než päť rokov a je reálne, že byt sa dovtedy z obchodného majetku vyradí.

• Byt sa pred prenájmom rozsiahlo rekonštruoval a bez zaradenia by sa technické zhodnotenie ani opravy do výdavkov nedostali vôbec — vtedy môže byť ročná úspora natoľko vysoká, že prevýši aj daň pri predaji. To sa ale musí spočítať, nie odhadnúť.

Ešte dve povinnosti, na ktoré sa zabúda

Registrácia u správcu dane. Fyzická osoba, ktorá na území SR začne prenajímať nehnuteľnosť (okrem prenájmu pozemku bez stavby), je povinná požiadať o registráciu daňový úrad do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom prenájom začala. Ak už DIČ z inej činnosti máte, povinnosť sa neopakuje.

Daňová evidencia podľa § 6 ods. 11. Aj pri jednom byte musíte viesť evidenciu príjmov, výdavkov, hmotného majetku zaradeného do obchodného majetku, zásob, pohľadávok a záväzkov — v časovom slede. Nie je to účtovníctvo, ale nie je to ani obálka s dokladmi.

Zhrnutie v troch vetách

Prenájom podľa § 6 ods. 3 je daňovo najpokojnejší príjem, aký fyzická osoba môže mať — bez odvodov, bez živnosti, s jednou evidenciou. Oslobodenie 500 € vyzerá väčšie, než je, lebo si ním krátite aj výdavky. A zaradenie bytu do obchodného majetku je jediné rozhodnutie v celej agende, ktoré sa v roku predaja už nedá napraviť — preto sa robí s kalkulačkou a päťročným výhľadom, nie podľa toho, čo prinesie úsporu v najbližšom priznaní.

Ak si nie ste istí, ktorý scenár je pre váš byt výhodnejší, je to presne tá otázka, ktorú sa oplatí prejsť s účtovníkom skôr, než sa podá prvé priznanie — jedna konzultácia je lacnejšia ako reštartovaná päťročná lehota. Ceny za spracovanie daňového priznania fyzickej osoby aj za konzultácie nájdete v cenníku účtovníctva, samotnú agendu pokrýva daňové poradenstvo.

Pri príjmoch fyzickej osoby sa oplatí porovnať dve veci. Prečo paušálne výdavky 60 % pri prenájme nefungujú a kedy sa oplatia živnostníkovi, rozoberá článok o paušálnych výdavkoch; termíny a povinnosti pri podaní priznania zhŕňa článok o daňovom priznaní za rok 2026.

Časté otázky

Platia sa z prenájmu bytu odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne?

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nie. Tento príjem nie je príjmom z podnikania ani zo závislej činnosti, preto z neho nevzniká povinnosť platiť sociálne ani zdravotné odvody a prenajímateľ sa nestáva samostatne zárobkovo činnou osobou. Situácia sa mení, ak popri prenájme poskytujete ďalšie služby (upratovanie, výmena bielizne, stravovanie) — vtedy ide o ubytovacie služby na živnosť podľa § 6 ods. 1 a odvody vznikajú.

Oplatí sa zaradiť prenajímaný byt do obchodného majetku?

Závisí to výlučne od toho, či a kedy ho plánujete predať. Zaradenie umožní uplatniť odpisy, opravy, technické zhodnotenie, poistenie aj daň z nehnuteľností, čo pri bežnom byte znamená úsporu v stovkách eur ročne. Zároveň však podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov začne päťročná lehota pre oslobodenie príjmu z predaja plynúť až od vyradenia z obchodného majetku, nie od nadobudnutia nehnuteľnosti. Pri predaji do piatich rokov od vyradenia sa zdaní rozdiel medzi predajnou cenou a zostatkovou cenou, čo býva rádovo vyššia suma než celá úspora z odpisov.

Môžem si pri prenájme podľa § 6 ods. 3 uplatniť paušálne výdavky 60 %?

Nie. Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov, najviac 20 000 € ročne, si môže uplatniť len daňovník s príjmami z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov. Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 sa uplatňujú výhradne preukázateľné výdavky, a to najviac do výšky príjmov z prenájmu — daňovú stratu z prenájmu vykázať nemožno.

Ako sa krátia výdavky, keď si uplatním oslobodenie 500 € z prenájmu?

Výdavky sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. Pri ročnom príjme 7 200 € je do základu dane zahrnovaných 6 700 €, teda 93,06 % — a v rovnakom pomere sa uznajú aj výdavky. Reálny prínos oslobodenia preto nie je 500 € vynásobených sadzbou dane, ale len tá časť, ktorá pripadá na maržu medzi príjmami a výdavkami.

Kedy musím prenájom nehnuteľnosti oznámiť daňovému úradu?

Fyzická osoba, ktorá na území Slovenskej republiky začne prenajímať nehnuteľnosť okrem pozemku, má povinnosť požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom prenájom začala. Ak daňovníkovi už bolo pridelené daňové identifikačné číslo z inej činnosti, o registráciu opätovne nežiada. Prenájom samotný sa potom zdaňuje raz ročne v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby, typ B.