Nehnuteľnosť na s.r.o. alebo na seba? Firma platí pri predaji vždy — a pri byte jej zákon neuzná ani stratu

Otázka príde skôr či neskôr v každej firme, ktorá začne zarábať: „Mám ten byt kúpiť na s.r.o. alebo na seba?" Odpoveď, ktorú človek počuje najčastejšie, znie „na firmu, aspoň si to dáš do nákladov". Za osem rokov držby je tá odpoveď väčšinou správna.

Rozhodne sa však až v deň predaja — a vtedy sa otočí.

Dôvod nie je v inej sadzbe dane ani v zložitej optimalizácii. Ide o to, že oslobodenie od dane po piatich rokoch je v zákone napísané tak, že ho právnická osoba nemôže použiť vôbec. A ak je tou nehnuteľnosťou byt, pridáva sa druhá pasca, o ktorej sa nehovorí takmer nikde.

Oslobodenie po piatich rokoch nie je výhodnejšie. Firma ho nemá.

§ 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov: „Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena b), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku..."

Celý § 9 sa volá „Príjmy oslobodené od dane" a týka sa fyzických osôb. Pre právnické osoby žiadna obdoba neexistuje — v zákone nenájdete ustanovenie, ktoré by po nejakom čase držby vyňalo predaj nehnuteľnosti zo základu dane s.r.o. Príjem z predaja je u firmy zdaniteľný výnos v prvom roku rovnako ako v dvadsiatom.

Je to teda rozdiel medzi „niečo" a „nula", nie medzi dvomi sadzbami. A pretože nehnuteľnosti sa spravidla predávajú drahšie, než sa kupovali, ten rozdiel rastie s každým rokom, ktorý firma nehnuteľnosť drží.

Fyzická osoba má pri tom jednu pascu, ktorú prehliadne aj skúsený predávajúci: to isté písmeno a) z oslobodenia vylučuje príjmy plynúce zo zmluvy o budúcom predaji uzavretej do piatich rokov od nadobudnutia — aj keď sa samotná kúpna zmluva podpíše až po piatich rokoch. Rezervačná zmluva podpísaná mesiac pred výročím teda môže zrušiť oslobodenie, ktoré by o mesiac neskôr platilo v plnom rozsahu.

Byt vo firme sa odpisuje 40 rokov, nie 20

Argument „firma si to odpíše" je pravdivý, ale spravidla o polovicu slabší, než si ho ľudia predstavujú.

Zaradenie určuje príloha č. 1 zákona o dani z príjmov. V odpisovej skupine 6 je hneď prvou položkou kód klasifikácie stavieb 11 — Bytové budovy. V skupine 5 sú „budovy okrem kódov uvedených v odpisovej skupine 6". Doba odpisovania podľa § 26 ods. 1 je pri skupine 5 dvadsať rokov, pri skupine 6 štyridsať rokov, a § 27 ods. 1 k tomu priraďuje ročný odpis 1/20, respektíve 1/40 vstupnej ceny.

Prakticky to znamená, že byt kúpený firmou za 200 000 € generuje daňový výdavok 5 000 € ročne. Pri sadzbe 10 % je to úspora 500 € za rok. Sklad za tie isté peniaze dá dvojnásobok.

A keď firma predá byt so stratou, stratu si neodpočíta

Toto je miesto, kde sa väčšina diskusií o „byte na firmu" končí prekvapením. Pri predaji hmotného majetku je zostatková cena daňovým výdavkom — to je základné pravidlo. Lenže ono má zoznam výnimiek, a v tom zozname je viac než len drahé autá.

§ 19 ods. 3 písm. b) bod 1: daňovým výdavkom je zostatková cena hmotného majetku pri jeho vyradení predajom „okrem zostatkovej ceny osobných automobilov... motocyklov... a budov a stavieb zaradených do odpisovej skupiny 6..., ktorá sa zahrnuje do výšky príjmov (výnosov) z predaja zahrnutých do základu dane".

Byt je v odpisovej skupine 6. To znamená: ak firma predá byt za menej, než je jeho zostatková cena, do výdavkov jej ide len suma rovná predajnej cene. Strata z predaja bytu sa u s.r.o. neuzná nikdy — ani v tom roku, ani neskôr, ani cez daňovú stratu.

A pretože v tom istom bode je skupina 6 vymenovaná spolu s osobnými autami a jachtami, je zrejmé, že to nie je nedopatrenie. Zákon zaobchádza s budovou v skupine 6 rovnako ako s luxusným autom: kúpiť ju firma môže, ale daňovú stratu si na nej neuplatní.

Ten istý ekonomický prepad na sklade vyzerá úplne inak — sklad je v skupine 5 a jeho zostatková cena je výdavkom celá, bez stropu.

Peniaze zostanú vo firme — a druhá vrstva dane sa nedá obísť

Aj keď firma predá so ziskom, ten zisk je zatiaľ len na firemnom účte. Kým sa dostane k spoločníkovi, prejde cez dve sadzby.

Prvá je daň z príjmov právnickej osoby. Podľa § 15 písm. b) bodu 1a je 10 % pre daňovníka so zdaniteľnými príjmami (výnosmi) do 100 000 € a podľa bodu 1b 21 % pre všetkých ostatných. Tu je detail, ktorý prekvapí: prah sa počíta zo zdaniteľných príjmov (výnosov), nie zo zisku. Predajná cena nehnuteľnosti sa do nich započíta celá — takže samotný predaj spravidla vystrelí firmu z 10 % pásma do 21 % práve v tom roku, keď na tom najviac záleží.

Druhá vrstva je výplata. Podiel na zisku vyplatený spoločníkovi — fyzickej osobe — sa zdaňuje sadzbou 7 % podľa § 15 písm. a) bodu 5 v spojení s § 51e ods. 3 písm. a).

Fyzická osoba, ktorá predáva po piatich rokoch, neplatí ani jednu z nich. A ak predáva skôr než po piatich rokoch, platí síce progresívnu sadzbu 19 / 25 / 30 / 35 % podľa § 15 písm. a) bodu 1 (v roku 2026 sa 19 % uplatní do 43 983,32 € základu dane, čo je 154,8-násobok životného minima 284,13 €) a k tomu 16 % zdravotné poistné bez stropu — príjem z predaja nehnuteľnosti je podľa § 10b ods. 1 písm. d) zákona o zdravotnom poistení zárobkovou činnosťou a sadzba je podľa prechodného ustanovenia § 38ezk na roky 2026 a 2027 zvýšená z 15 % na 16 %. Zaplatené poistné si však podľa § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov dá do výdavkov.

„Firma si aspoň odpočíta DPH" pri byte na bývanie neplatí

Toto je najčastejší omyl v celej téme a stojí za ním jedna veta v § 38 ods. 5.

Nájom nehnuteľnosti je podľa § 38 ods. 3 oslobodený od dane. Platiteľ sa môže rozhodnúť, že ho zdaní — ale odsek 5 to dovoľuje okrem nájmu bytu, rodinného domu, nájomného bytu a apartmánu v bytovom dome. Pri byte prenajímanom na bývanie teda voľba neexistuje: nájom je oslobodený vždy.

A oslobodená činnosť znamená, že podľa § 49 ods. 3 platiteľ nemôže odpočítať daň zo vstupov, ktoré na ňu použije. DPH z kúpy bytu je pre s.r.o. rovnaká strata ako pre súkromnú osobu. Pri byte za 200 000 € bez dane je to 46 000 € pri sadzbe 23 %, ktoré nikto nevráti ani jednej strane.

Pri nebytovom priestore odpočet existuje — a práve preto hrozí jeho vrátenie

Kancelária, sklad či prevádzka sú iný prípad: ich nájom sa zdaniť dá, odpočet teda existuje. Lenže s odpočtom prichádza dvadsaťročný záväzok.

Podľa § 52a ods. 2 písm. b) je obdobie na úpravu odpočítanej dane pri stavbách, bytoch a nebytových priestoroch 20 kalendárnych rokov vrátane roka prvotného použitia. A § 54 ods. 7 druhá veta hovorí, čo sa stane, keď firma v tom období nehnuteľnosť predá oslobodene: majetok sa až do konca obdobia posudzuje, akoby bol používaný na činnosť bez možnosti odpočítania dane. Odpočet sa vracia podľa vzorca v prílohe č. 1 zákona o DPH:

DD = DV × (A − B) / 20 × R, kde DV je daň z obstarávacej ceny, A a B vyjadrujú rozsah odpočtu pri prvotnom použití a v roku zmeny, a R je počet rokov zostávajúcich do konca dvadsaťročného obdobia vrátane roka zmeny. Kladný výsledok je dodatočne neodpočítateľná daň — teda suma, ktorú firma vracia.

Predaj po piatich rokoch od kolaudácie je pritom podľa § 38 ods. 1 oslobodený automaticky. Firma teda nemusí urobiť nič zvláštne, aby úpravu spustila — stačí, že predá.

Modelovo: kancelária obstaraná za 200 000 € bez dane, odpočítaná DPH 46 000 €, prvé použitie v roku 2026, predaj v roku 2031. Do konca obdobia zostáva rokov 2031 až 2045, teda R = 15.

DD = 46 000 × (1 − 0) / 20 × 15 = +34 500 € — firma v poslednom zdaňovacom období roka 2031 vráti 34 500 € z pôvodného odpočtu. Metodický pokyn Finančnej správy k § 54 obsahuje príklad s identickou mechanikou, len s inými číslami (28 000 × (1 − 0) / 20 × 17 = 23 800 €).

Východisko z toho existuje: podľa § 38 ods. 8 sa platiteľ môže rozhodnúť, že predaj nebude oslobodený, uplatní 23 % a úprava sa nekoná (kupujúci-platiteľ si daň odpočíta). Rovnaký odsek ale hneď dodáva: „to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu, dodaní nájomného bytu... a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome". Pri byte teda ani táto záchrana neexistuje.

Modelový príklad: ten istý byt, dve cesty, osem rokov

Byt kúpený od súkromnej osoby za 200 000 € (bez DPH), prenajímaný za 800 € mesačne, teda 9 600 € ročne, predaný na začiatku deviateho roka za 260 000 €. Bez ďalších výdavkov, aby boli čísla porovnateľné. Spoločníkom s.r.o. je jediná fyzická osoba a celý zisk sa vypláca.

Cesta A — byt na fyzickej osobe (mimo obchodného majetku). Nájom je príjem podľa § 6 ods. 3, z ktorého je podľa § 9 ods. 1 písm. g) oslobodených prvých 500 € ročne, zvyšok sa zdaňuje 19 %. Odpisy sa uplatniť nedajú (byt nie je v obchodnom majetku), zdravotné odvody z tohto príjmu nie sú. Daň z nájmu: (9 600 − 500) × 19 % = 1 729 € ročne, za osem rokov 13 832 €. Predaj po ôsmich rokoch je oslobodený podľa § 9 ods. 1 písm. a): 0 €.

Cesta B — byt na s.r.o. Odpis 1/40 z 200 000 € = 5 000 € ročne. Základ dane z nájmu 9 600 − 5 000 = 4 600 €; výnosy pod 100 000 €, takže sadzba 10 % = 460 € ročne. Zisk po zdanení 4 140 € vyplatený ako podiel na zisku, 7 % = 289,80 €. Spolu 749,80 € ročne, za osem rokov 5 998,40 €. Počas držby je teda firma o 7 833,60 € lacnejšia — presne tak, ako sľubuje ľudová múdrosť.

Deviaty rok: zostatková cena 160 000 €, predajná cena 260 000 €, základ dane z predaja 100 000 €. Výnosy roka presiahli 100 000 €, takže sadzba je 21 % → 21 000 €. Na výplatu zostáva 79 000 €, podiel na zisku 7 % → 5 530 €. Predaj spolu 26 530 €.

Rozdiel: 18 696,40 € v neprospech firmy. Firma vyhrá 7 833,60 € počas ôsmich rokov držby a stratí 26 530 € za jediný deň. To je celá matematika tejto témy — a je to dôvod, prečo sa otázka „na firmu alebo na seba" nedá zodpovedať bez toho, aby ste vedeli, kedy plánujete predávať.

Kedy má nehnuteľnosť v s.r.o. napriek tomu zmysel

Rozhodnutie nie je jednostranné. Existujú situácie, v ktorých firemná cesta vychádza lepšie, a stojí za to ich pomenovať presne:

Nehnuteľnosť, ktorá sa nebude predávať

Prevádzka, v ktorej firma podniká, sídlo, sklad. Ak je horizont „kým firma existuje", oslobodenie po piatich rokoch nemá čo zachraňovať a odpisy sú čistý zisk. Pri budove v skupine 5 navyše dvojnásobný.

Nehnuteľnosť financovaná z firemných peňazí

Ak sú peniaze už vo firme, ich vytiahnutie na súkromný nákup stojí 7 % dane z podielu na zisku hneď. Firemná kúpa túto vrstvu odkladá — otázka je len, či sa neodkladá do dňa predaja.

Predaj podielu namiesto predaja nehnuteľnosti

Ak nehnuteľnosť drží samostatná s.r.o., dá sa namiesto nehnuteľnosti predať obchodný podiel. Nehnuteľnosť pri tom nezmení vlastníka, takže vyššie uvedené sa neuplatní vôbec. Má to však vlastnú cenu a vlastné pravidlá — rozoberá ich samostatný článok o predaji obchodného podielu, vrátane toho, že u fyzickej osoby tu žiadne časové oslobodenie neexistuje.

Nebytový priestor s odpočítanou DPH a kupujúcim-platiteľom

Ak sa dá predaj podľa § 38 ods. 8 zdaniť a kupujúci je platiteľ, ktorý si daň odpočíta, úprava odpočítanej dane odpadá a firemná cesta stráca svoju najdrahšiu nevýhodu. Pri byte to nefunguje.

Čo z toho vyplýva prakticky

Rozhodnutie „firma alebo osoba" nie je o tom, čo si viete dať do nákladov. Je o tom, či nehnuteľnosť raz predáte, kedy a v akej odpisovej skupine je. Tieto tri odpovede rozhodnú o desiatkach tisíc eur — a všetky tri sú známe pred podpisom kúpnej zmluvy, nie po ňom.

Ak zaradenie do obchodného majetku zvažujete pri nehnuteľnosti, ktorú už vlastníte ako fyzická osoba, pozor na jednu vec navyše: zaradením sa päťročná lehota pre oslobodenie začne počítať odznova, a to až od vyradenia. Mechaniku aj s číslami rozoberá článok o prenájme bytu a obchodnom majetku.

Časté otázky

Oplatí sa kúpiť byt na s.r.o. alebo na seba?

Počas držby vychádza s.r.o. lacnejšie (odpisy 1/40 ročne a sadzba 10 % namiesto 19 %), pri predaji výrazne drahšie, pretože fyzická osoba má po piatich rokoch oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. a) a právnická osoba žiadne. V modelovom prepočte na byte za 200 000 € predanom po ôsmich rokoch za 260 000 € vyjde firemná cesta o 18 696,40 € drahšie. Ak nehnuteľnosť predávať neplánujete, obraz sa otáča v prospech firmy.

Platí sa daň z predaja nehnuteľnosti v s.r.o. aj po piatich rokoch?

Áno. Oslobodenie po piatich rokoch je v § 9 zákona o dani z príjmov, ktorý sa vzťahuje na fyzické osoby. Právnická osoba nemá žiadny časový test — príjem z predaja je zdaniteľným výnosom bez ohľadu na dĺžku držby, a to sadzbou 10 %, 21 % alebo 24 % podľa výšky zdaniteľných príjmov firmy za daný rok.

Ako dlho sa odpisuje byt v s.r.o.?

Štyridsať rokov. Bytové budovy (kód klasifikácie stavieb 11) sú podľa prílohy č. 1 zákona o dani z príjmov v odpisovej skupine 6, ktorej doba odpisovania je podľa § 26 ods. 1 štyridsať rokov a ročný odpis podľa § 27 ods. 1 je 1/40 vstupnej ceny. Sklad alebo výrobná hala patria do skupiny 5 s dobou odpisovania dvadsať rokov.

Môže si s.r.o. odpočítať stratu z predaja bytu?

Nie. Podľa § 19 ods. 3 písm. b) bodu 1 je zostatková cena budov a stavieb zaradených do odpisovej skupiny 6 daňovým výdavkom len do výšky príjmov z predaja. Byt je v skupine 6, takže strata z predaja sa neuzná v žiadnom roku. Pri budove v skupine 5, napríklad sklade, je zostatková cena výdavkom v plnej výške a strata základ dane zníži.

Odpočíta si firma DPH pri kúpe bytu?

Pri byte prenajímanom na bývanie nie. Nájom bytu je oslobodený podľa § 38 ods. 3 a § 38 ods. 5 výslovne nedovoľuje rozhodnúť sa ho zdaniť, takže ide o oslobodenú činnosť a podľa § 49 ods. 3 platiteľ nemôže odpočítať daň zo vstupov. Pri nebytovom priestore odpočet možný je, ale predaj po piatich rokoch od kolaudácie je oslobodený podľa § 38 ods. 1 a spúšťa úpravu odpočítanej dane podľa § 54 ods. 7 za všetky roky zostávajúce z dvadsaťročného obdobia.

---

Ak riešite kúpu nehnuteľnosti do firmy alebo naopak zvažujete jej vyradenie z obchodného majetku, oplatí sa prepočítať obe cesty ešte pred podpisom — po ňom sa už odpisová skupina ani plynutie piatich rokov meniť nedá. Cenník účtovníctva máme zverejnený, takže viete dopredu, čo vás vedenie firmy s nehnuteľnosťou bude stáť.